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亚博娱乐开户平台最高占成:实地调研:新政后上海楼市“温差很大”

2021-02-04 09:56:21 作者: 来源:上海证券报 浏览次数:0 网友评论 0

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 1月21日晚间,上海发布“沪十条”楼市新政,从增加土地供给、打击“假离婚”购房、提高增值税征免年限、指导商业银行严控个人房贷投放节奏以及新房摇号优先满足“无房家庭”自住购房需求等方面,加大调控力度。随后,法拍房也被纳入限购范围,上海银保监局发文要求进一步加强个人住房信贷管理工作。

  两周过去了,上证报记者多地走访后发现,上海楼市“温差很大”:

一手房因供应量少,价格还是倒挂,依旧不愁卖。

  二手房市场观望气氛变浓,买卖双方心态发生变化,调控效果显著。

  一手新盘为何依然不愁卖?

  一二手房的价格倒挂,让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽”。即使在楼市新政出台之后,一手新盘依然不愁卖。

  据上海市东方公证处官网显示,1月21日,上海发布楼市新政之后,共有4个商品住房项目实施了开盘销售摇号排序活动,分别是位于崇明的金悦逸庭、位于徐汇的宝能华庭、位于嘉定的汇景华庭以及位于青浦的境秋华庭。

  近日,记者随机选择了汇景华庭进行探访。从地铁11号线终点站嘉定北下车后,步行15分钟就到了汇景华庭。

  该项目于1月25日开盘,均价约4.1万元/平方米,300套房源获270组客户认筹。“我们这边最大的卖点就在于价格优势,现在周边二手房均价已经达到约4.4万元/平方米。”汇景华庭销售人员告诉记者,“前段时间上海出台了楼市新政,像汇景华庭这样的续销楼盘,你可以直接认购,买起来比较容易,如果要去参与摇新盘,那么无房户优先,你就只能排在第二批了。”

  销售人员表示,现在项目还剩小几十套房源。“我们这一批房源均价4万元/平方米,下一批房源价格应该还会往上调,这里区域价值已经被提升,现在二手房房东都惜售了,等未来轨道百家乐支付宝充值交通嘉闵线一开通,价格肯定还要涨。”

  在嘉定区的某别墅项目售楼处,记者看到售楼处外临时搭建的大棚内坐着不少签约客户,而售楼处里面的客流也是络绎不绝。“现在房子很好卖,你看我们售楼处就知道了。我们是1月23日开盘的,共255套别墅一次全开,总价在570万元至700万元之间,现在还剩140套左右,除边套外,可选择的房源还是挺多的。”

  上海中原地产统计数据显示,1月上海楼市有27个楼盘推出房源,面积共计78.8万平方米,环比减少41.74%,尽管回调幅度较大,但从绝对量来看,几乎和平时供应量相仿,淡季不淡特征明显。从成交量来看,1月最后一周上海市场一手房成交量达创纪录的64万平方米,一周相当于1个月的交易量。

  “尽管1月份成交量较高,但在摇号之前其实新盘已完成认筹,反映到最后的签约数据至少会有1-2周的延迟。因此,虽然数据表现亮眼,但可能也只是最后一波行情。随着新政效应逐步显现,上海一手房的成交量也会有所下降。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

  看房人减少了

  调控对二手房市场已初现成效

  上海楼市一二手房在新政出台之后出现了明显分化。记者走访沪上多个区域的二手中介门店发现,即使是周末,中介门店仍然冷清,门可罗雀。百家乐支付宝充值银行放贷速度变缓、未满2年的次新房直接挂牌、房东与买家心态变化等现象逐渐浮出水面。

  普陀区中潭路上的一家中介门店高级店董林新阳向记者表示:“政府出台政策是为了给市场降温。现在银行贷款审批、放款也慢了,我们的一个客户12月底过户,1月初拿到产证,估计银行要到春节后才能放款了。上海楼市出台调控新政后,观望的人变得多了起来。相较于之前的火爆行情,这一周多以来二手房市场都蛮清淡的,市场渐趋平稳。”

  上海链家研究院资深分析师杨雨蕾表示,从上周(1/25-1/31)上海链家的各项二手房指标来看,环比均出现下滑,其中,成交套数环比下降26%,成交均价环比下降2%,挂牌量下降16%,带看量下降11%,新增客户量下降8%,新政对需求端的抑制作用初现成效。

  “新政出台后,我们门店到访客户少了大约60%。现在市场比较平淡,加之年底业务员回家过年,所以现在基本没什么人了。”松江九亭地铁站附近的一家中介门店经理告诉记者,“最近我们这边挂牌量并没有增加,撤挂牌的情况倒是有,主要是不满5年的,要不就把价格往下降一些,但也不会降很多。现在满5年的房源优势凸显出来了。”

  浦东新区塘桥地区的一家中介门店业务员表示,新政后二手房房价并没有明显上涨,但也有个别满五唯一的房东因为房子位置楼层都很好,心态自然好一些,就会提一提价格。“目前来看市场还没有转淡,仍然有房子挂出来,只要满五年,位置楼层不是很差,还是不愁卖。主要是贷款卡得太死,导致有些房东只接受一次性付款的客户, 而贷款客户会影响房东的置换需求”。

  记者在走访中发现,新政将增值税征免年限从2年提高到5年,导致二手房交易成本提高,有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌。另外,部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象,表明房东对后市的预期已有一定的转变。

  “新政前接待的客户只要诚心且购房,预算差不多就能促成成交。现在想要做成单子已经开始有难度了。一是没房子挂出来卖,二是有些客户购房预算加不上来。”塘桥地区中介门店业务员透露说,自己手上的3个刚需客户都是首套置业,去年7、8月份就在看房了,一直没有合适的房源,这一波房价上涨之后,他们现在都在期待春节后上海是否会出台新的调整政策,好让房价跌一跌。

  观望气氛浓了,他们在等待什么?

  疫情导致的货币超发、改善和学区需求是推动这拨上海楼市上涨的主要原因。

  出于改善需求,小敏夫妇在新政前购置了一套三房。小敏夫妇和房东签署了居间合同,付了相当数额的定金。然而面对日日新的二手房价,房东变卦了,不愿配合小敏夫妇网签,并提出解约的要求。小敏夫妇自然不同意解约,但房东将房子总价提高10%挂牌,事情就此僵持。

  小敏告诉记者,自己本来不准备买二手房,但新房摇不到号,所以只能转道二手房市场。“其实有很多购房者属于刚需置换,他们将自己的老房子卖掉,拿着现金等着摇新房。结果新政之后市区新房几乎进入空档期,所以着急买房的人只能选择买二手房。”小敏说,“摇新房也有问题。新政中关于无房家庭究竟该如何认定目前还没有出台相关细则,对于我而言,新政后摇到新房的概率恐怕也不大,因为无房优先嘛。”

  也有购房者因为自作聪明而痛失购房资格。

  有房产中介告诉记者,他的一个客户自身有改善需求,为了帮助下家省个税,夫妻俩做了个假离婚,结果新政直接让他失去了购房资格。“我这个客户夫妻双方名下各有一套房。新政出台之前,男方卖了自己的房子想要置换,结果下家提出帮忙省个税的请求。于是夫妻俩办了假离婚。男方名下的房子满5唯一。谁曾料想,楼市新政出台精准打击了假离婚购房。由于新政要追溯购房之前3年的房产持有套数情况,而在婚姻存续期间夫妻双方共持有两套住房,属于限购对象。男方因此失去了购房资格,悔不当初。”

  在小敏看来,上海出台的楼市新政最有力度的地方在于降杠杆,明确要求严格审核首付款资金来源和偿债能力,切实加强百家乐支付宝充值信贷资金用途管理,防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。另外,大幅提高二手房交易成本,拉长交易周期,其信号意义在于坚持“房住不炒”,保障首套刚需的住房需求,减缓二套刚需改善的需求。

  刚刚,小敏还给记者发来消息,“房东又来找我们要去网签了。房价是不是真的要跌了?”

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