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亿豪娱乐ag赌场:合生创展7天内拿下投资超393亿元项目 脚踩“红线”回本慢资金压力大

2021-02-02 11:06:50 作者: 来源:证券日报 浏览次数:0 网友评论 0

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或许对掉队10年终有不甘,昔日“华南五虎”成员合生创展自朱孟依卸职董事长以来,撕掉“低调”标签,频繁生猛拿地。“北京分钟寺豪掷180亿元”“347亿元鲸吞广州史上最贵旧改项目”“开年47亿元大手笔加仓北京”,是这家老牌房企的最新标签。

1月21日,广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)举行表决会议,合生创展拿下了这个总投资近347亿元的旧改项目,其中仅复建安置资金就达到250.77亿元。4天后的1月26日,力压16家房企,合生创展以近47亿元再度拿下北京土地。

  7天内的两次出击,多少透露出合生创展历经多次高管团队换血后“杀回”地产的决心,但同时也让外界开始担忧,2020年销售额首度达到300亿元门槛的合生创展,2021年开年锁定的“京广”两大项目投资总额就超过393亿元,远远高于去年全年销售额,可见资金压力之大。

  “承受投百家乐支付宝充值入资金大压力外,还需要承担旧改项目工期长,回本慢的压力。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,尽管近年合生创展盈利能力较强,但其稳健性不断降低,融资规模不断增加,负债规模不断增加,并且脚踩“三道红线”中的两道。从资金需求的角度来看,引入合作企业的概率较大。

  鲸吞广州最贵旧改项目

  合生创展以100%通过率拿下广州巨无霸凤和旧改项目,外界根据该项目申请合作企业公司的诸多条件来看,颇有为合生创展“特制”条款的迹象。

  公开资料显示,上述旧改项目位于中大纺织商圈,总占地面积约112.71万平方米,(国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米),改造投资总金额约346.67亿元,是广州旧改挂网招商以来的最高金额。

  目前,该项目周边在售住宅项目紫星华府,均价6.5万元/平方米,另外位于附近地铁站昌岗站和江泰路站之间的时代润南,未来即将推出市场,吹风价目前约8万元/平方米。在二手房方面,华乐苑、逸景翠园、江南新苑等楼盘,均价3.4万元-6.8万元/平方米。

  “目前板块内一手新盘不多,且价格预期较好,长期看有利于项目利润空间的达成。”肖云祥向《证券日报》记者表示,从合生创展的角度而言,公司在华南耕耘多年,旧城改造经验丰富,有助于公司推动项目的进展,利润可保,却不能快速提升销售规模。

  众所周知,旧改项目利润空间高,但回笼现金慢非常考验房企的资金链。“旧改项目资金回流最快也差不多5年,8年-10年也是可能的。”肖云祥向《证券日报》记者表示,这与旧改项目本身的特性有关,且属于跨市场周期开发,项目推进和开发不确定性较多,需要公司做好充足的准备和预案。

  “旧改项目的开发周期较长,5年-10年较为常见,根据不同地块的时间情况或许需要更久。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,在合生创展的土地储备中,已落成物业占比15%,而发展中物业与待开发物业占比达85%,“慢节奏”是合生创展的特点。而此次广州的旧改项目,已明确2023年9月30日前的相关任务节点,并设置较高的违约成本,将抬升合生创展的履约预期。

  公开资料显示,截至2020年上半年,合生创展现存将近80个项目中,将近三分之一项目开发超过10年仍未完工,位于广州的四个项目开发超过20年。作为16年前就变身中国第一个销售额破百亿元的房企,发展停滞数年之后,“慢周转、高溢价”成为合生创展的战略标签,也导致其销售规模停滞10年,甚至一度跌出百强房企榜单。如今看来,这套打法开始行不通了,这或许是合生创展“奋发”的主因。

  脚踩红线且负债率走高

  事实上,在房企普遍选择快周转模式的当下,昔日“地产航母”正在试图投资和地产两手一起抓。

  根据往年财报,2013年-2019年,合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元,2020年则为358亿元。而2020年克尔瑞统计的权益口径下,26家房企销售额超过千亿元;中指研究院统计的全口径下,41家房企销售额超过千亿元。

  公开资料显示,2020年以来,合生创展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目,总斥资超过230亿元,近两年也开始大力布局旧改项目。在一系列大刀阔斧的投资布局后,2020年合生创展销售金额同比增长53.7%。但转型之路并不容易,其资产负债率正在逐年走高。

  根据财报数据显示,2019年前,合生创展的资产负债率多维持在60%以下,2019年升至63.25%,较上年增长4.54个百分点;2020年中期资产负债率升至为68.56%,较上一期增长6.4个百分点;现金及银行存款达172.16亿港元,银行及财务机构贷总额为733.48亿港元,较2019年12月31日增长42%。

  “‘三道红线’中,合生创展踩中了两道,2020年中期现金短债比只有0.63。”肖云祥向《证券日报》表示,但布局旧改项目,虽然不能提升其销售额,却可以保证公司的利润空间。

  “长期以来合生创展的商业模式并非‘快周转’与薄利多销,而是立足经济区,深耕一线城市,以高端产品的高利润率为发展基础,其合同销售金额约六成来自一线城市。”潘浩向《证券日报》记者表示,2015年至今,公司盈利水平逐年提高与之有关,同时与股权投资业务关系更为密切,未来合生创展的未来或将逐步提升投资业务占比。

  不过,有不愿具名人士向《证券日报》记者直言,现金短债比低于1对选择“慢开发”商业模式的房企考验很大,如今在不确定且市场竞争愈发激烈的行业背景下,绝大多数房企都在强化现金流管理,保证资金链安全。合生创展如今吞下广州最大旧改项目,且该项目严格设定了工期,若其不能按节点开发,后果不堪设想。

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